- مفاهیم ارزش گذاری پایه
- روش های ارزیابی
- نتیجهٔ نهایی
برآورد ارزش املاک و مستغلات برای تلاش های مختلف، از جمله تامین مالی، لیست فروش، تجزیه و تحلیل سرمایه گذاری، بیمه املاک، و مالیات لازم است. اما برای اکثر مردم، تعیین قیمت درخواست یا خرید یک قطعه از اموال واقعی مفیدترین کاربرد ارزش گذاری املاک و مستغلات است. این مقاله مقدمه ای بر مفاهیم و روش های اساسی ارزش گذاری املاک و مستغلات، به ویژه به عنوان آن مربوط به فروش ارائه دهد.
کلید TAKEAWAYS
- ارزش املاک و مستغلات دشوار است از هر ملک دارای ویژگی های منحصر به فرد مانند محل، اندازه زیادی، طرح طبقه، و امکانات رفاهی است.
- مفاهیم عمومی بازار املاک و مستغلات مانند عرضه و تقاضا در یک منطقه داده شده قطعا به ارزش بیش از همه اموال خاص بازی.
- خواص فردی، با این حال، باید منوط به ارزیابی، با استفاده از یکی از چندین روش، برای نشان دادن یک ارزش عادلانه است.
ارزش گذاری املاک و مستغلات : آنچه شما باید بدانید
مفاهیم ارزش گذاری پایه
از نظر فنی، ارزش یک ملک به ارزش کنونی مزایای آینده ناشی از مالکیت ملک تعریف می شود. بر خلاف بسیاری از کالاهای مصرفی که به سرعت مورد استفاده قرار می گیرند، مزایای مالکیت واقعی به طور کلی در طول یک دوره طولانی از زمان تحقق می گیرد. بنابراین برآوردی از ارزش یک ملک باید روندهای اقتصادی و اجتماعی و همچنین کنترل ها یا مقررات دولتی و شرایط محیطی را که ممکن است بر چهار عنصر ارزشی تأثیر بگذارد، مورد توجه قرار
- تقاضا :تمایل یا نیاز به مالکیت حمایت شده توسط وسایل مالی برای ارضای میل
- سودمندی: توانایی ارضای خواسته ها و نیازهای صاحبان آینده
- کمیاب بودن: عرضه محدود از خواص رقیب
- انتقال پذیری: سهولتی که حقوق مالکیت با آن منتقل می شود
ارزش در مقابل هزینه و قیمت
ارزش لزوماً برابر با هزینه یا قیمتنیست. هزینه به هزینه های واقعی اطلاق می شود – برای مثال بر روی مواد، یا نیروی کار. از سوی دیگر پرایس مبلغی است که کسی برای چیزی می پردازد. در حالی که هزینه و قیمت می تواند بر ارزش تاثیر بگذارد، ارزش را تعیین نمی کنند. قیمت فروش یک خانه ممکن است ۱۵۰٬۰ دلار باشد، اما ارزش می تواند به طور قابل توجهی بالاتر یا پایین تر باشد. به عنوان مثال، اگر مالک جدید نقص جدی در خانه پیدا کند، مانند یک پایه معیوب، ارزش خانه می تواند پایین تر از قیمت باشد.
ارزش بازار
ارزیابی یک نظر یا برآورد در مورد ارزش یک ملک خاص به عنوان یک تاریخ خاص است. گزارش های ارزیابی توسط کسب و کارها، سازمان های دولتی، افراد، سرمایه گذاران، و شرکت های وام مسکن در هنگام تصمیم گیری در مورد معاملات املاک و مستغلات مورد استفاده قرار می گیرد. هدف از ارزیابی این است که تعیین ارزش بازار یک ملک – احتمالی ترین قیمت است که اموال را در یک بازار رقابتی و باز به ارمغان بیاورد.
قیمت بازار، قیمتی که ملک در واقع در آن به فروش می رسد، ممکن است همیشه نشان دهنده ارزش بازار ن باشد. به عنوان مثال، اگر یک فروشنده به دلیل تهدید سلب حق اقامه دعوی تحت فشار باشد –یا اگر فروش خصوصی برگزار شود، ملک ممکن است زیر ارزش بازار خود بفروشد.
روش های ارزیابی
ارزیابی دقیق به جمع آوری روشمند داده ها بستگی دارد. داده های خاص، پوشش جزئیات مربوط به اموال خاص، و داده های عمومی، مربوط به ملت، منطقه، شهر، و محله ای که در آن ملک قرار دارد، جمع آوری و تجزیه و تحلیل می شوند تا به یک ارزش برسند. ارزیابی ها از سه رویکرد اساسی برای تعیین ارزش یک ملک استفاده می کنند.
روش 1: رویکرد مقایسه فروش
رویکرد مقایسه فروش معمولاً در ارزش گذاری خانه ها و زمین های تک خانواده استفاده می شود. گاهی اوقات به نام رویکرد داده های بازار، آن را برآورد ارزش حاصل از مقایسه یک ملک با خواص به تازگی فروخته شده با ویژگی های مشابه است. این خواص مشابه به عنوان قابل مقایسه گفته می شود، و به منظور ارائه یک مقایسه معتبر ، هر یک باید :
- تا حد امکان شبیه ملک موضوع باشید
- شده اند در عرض یک سال گذشته در یک بازار باز و رقابتی به فروش می رسد
- شده اند تحت شرایط بازار معمولی به فروش می رسد
حداقل سه یا چهار قابل مقایسه باید در فرایند ارزیابی مورد استفاده قرار گیرد. مهم ترین عواملی که باید در هنگام انتخاب قابل مقایسه در نظر بگیرند اندازه، ویژگی های قابل مقایسه و – شاید بیشتر از همه – محل، که می تواند اثر فوق العاده ای بر ارزش بازار یک ملک داشته باشد.
ویژگی های مقایسه ای
از آنجا که هیچ دو ملک دقیقاً به طور یکسان نیستند، تنظیماتی با قیمت فروش قابل مقایسه ها انجام خواهد شد تا ویژگی های نامشنج و عوامل دیگری را که بر ارزش تأثیر می گذارد، به حساب آورد، از جمله:
- سن و وضعیت ساختمان ها
- تاریخ فروش، در صورتی که تغییرات اقتصادی بین تاریخ فروش یک قابل مقایسه و تاریخ ارزیابی رخ دهد
- شرایط و ضوابط فروش، مانند اینکه فروشنده ملک تحت فشار باشد یا اموالی بین بستگان فروخته شود (با قیمت تخفیف یافته)
- محل سکونت ، از خواص مشابه ممکن است در قیمت از محله به محله متفاوت است
- ویژگی های فیزیکی، از جمله اندازه لات، محوطه سازی، نوع و کیفیت ساخت و ساز، تعداد و نوع اتاق، فوت مربع از فضای زندگی، طبقه چوب جنگلی، گاراژ، ارتقاء آشپزخانه، شومینه، استخر، هوای مرکزی، و غیره.
برآورد ارزش بازار از اموال موضوع در محدوده تشکیل شده توسط قیمت فروش تعدیل شده از قابل مقایسه سقوط خواهد کرد. از آنجا که برخی از تنظیمات انجام شده به قیمت فروش از قابل مقایسه خواهد بود ذهنی تر از دیگران، در نظر گرفتن وزن به طور معمول به کسانی که قابل مقایسه است که کمترین مقدار تنظیم داده می شود.
روش 2: رویکرد هزینه
از رویکرد هزینه می توان برای تخمین ارزش خواصی که توسط یک یا چند ساختمان بهبود یافته اند استفاده کرد. این روش شامل برآوردهای جداگانه ای از ارزش برای ساختمان (ها) و زمین، با در نظر گرفتن استهلاک است. برآوردها با هم اضافه می شوند تا ارزش کل ملک بهبود یافته را محاسبه کنند. رویکرد هزینه این فرض را می سازد که یک خریدار معقول بیشتر برای یک ملک بهبود یافته موجود از قیمت برای خرید یک لات قابل مقایسه و ساخت یک ساختمان قابل مقایسه پرداخت نمی کند. این رویکرد زمانی مفید است که اموال در حال ارزیابی نوعی است که به طور مکرر به فروش نمی رسد و درآمد تولید نمی کند. از نمونه های آن می توان به مدارس، کلیساها، بیمارستان ها و ساختمان های دولتی اشاره کرد.
هزینه های ساختمان را می توان به چند روش تخمین زد، از جمله روش فوت مربع که در آن هزینه در هر فوت مربع از یک قابل مقایسه به تازگی ساخته شده است توسط تعداد فوت مربع در ساختمان موضوع ضرب؛ روش واحد در محل، که در آن هزینه ها بر اساس هزینه ساخت و ساز در واحد اندازه گیری اجزای ساختمان فردی تخمین زده می شود، از جمله نیروی کار و مواد؛ و روش کمیت-نظرسنجی، که مقادیر مواد اولیه ای را که برای جایگزینی ساختمان موضوع مورد نیاز خواهد بود، همراه با قیمت فعلی مواد و هزینه های نصب مرتبط تخمین می زند.
استهلاک
برای اهداف ارزیابی، استهلاک به هر شرطی اطلاق می شود که بر ارزش بهبود مالکیت واقعی تأثیر منفی بگذارد، و مورد توجه قرار گیرد:
- زوال فیزیکی، از جمله زوال قابل درمان، مانند نقاشی و تعویض سقف، و زوال لاعلاج، مانند مشکلات ساختاری
- منسوخ شدن عملکردی –که به ویژگی های فیزیکی یا طراحی اشاره دارد که دیگر توسط صاحبان املاک مطلوب تلقی نمی شوند، مانند لوازم منسوخ شده، وسایل تاریخ دار یا خانه هایی با چهار اتاق خواب، بلکه تنها یک حمام
- منسوخ شدن اقتصادی، ناشی از عواملی است که به ملک خارجی هستند، مانند قرار گرفتن در نزدیکی یک فرودگاه پر سر و صدا یا کارخانه آلوده کننده.
روش
- برآورد ارزش زمین به عنوان اگر آن را خالی و در دسترس به بالاترین و بهترین استفاده از آن قرار داده شود، با استفاده از رویکرد مقایسه فروش از زمین را نمی توان کاهش داد.
- برآورد هزینه فعلی ساخت ساختمان (ها) و بهبود سایت.
- برآورد میزان کاهش ارزش پیشرفت های ناشی از زوال، منسوخ شدن عملکردی یا منسوخ شدن اقتصادی.
- کسر کاهش ارزش از هزینه های ساخت و ساز برآورد شده است.
- اضافه کردن ارزش تخمینی زمین به هزینه های کاهش یافته از ساختمان (ها) و بهبود سایت برای تعیین ارزش کل اموال.
روش 3: رویکرد سرمایه گذاری درآمد
اغلب به سادگی رویکرد درآمد نامیده می شود، این روش بر اساس رابطه بین نرخ بازدهی است که یک سرمایه گذار نیاز دارد و درآمد خالصی که یک ملک تولید می کند. از آن برای تخمین ارزش املاک تولیدکننده درآمد مانند مجتمع های آپارتمانی، ساختمان های اداری، و مراکز خرید استفاده می شود. ارزیابی با استفاده از رویکرد سرمایه گذاری درآمد می تواند نسبتا سرراست زمانی که اموال موضوع می تواند انتظار می رود برای تولید درآمد آینده، و زمانی که هزینه های آن قابل پیش بینی و ثابت است.
سرمایه گذاری مستقیم
ارزیابی کنندگان مراحل زیر را هنگام استفاده از رویکرد سرمایه گذاری مستقیم انجام خواهند داد:
- برآورد درآمد ناخالص بالقوه سالانه.
- در نظر گرفتن جای خالی و اجاره بها جمع آوری زیان برای تعیین درآمد ناخالص موثراست.
- کسر هزینه های عملیاتی سالانه برای محاسبه درآمد عملیاتی خالص سالانه.
- تخمین قیمت است که یک سرمایه گذار معمولی برای درآمد تولید شده توسط نوع خاص و کلاس اموال پرداخت. این کار با تخمین نرخ بازده، یا نرخ سرمایه گذاری انجام می شود.
- نرخ سرمایه گذاری را به درآمد عملیاتی خالص سالانه ملک اعمال کنید تا برآوردی از ارزش ملک تشکیل شود.
چند برابر درآمد ناخالص
روش چند برابر درآمد ناخالص (GIM) را می توان برای ارزیابی خواص دیگر که به طور معمول به عنوان خواص درآمد خریداری نمی شود اما می تواند اجاره استفاده شود ،مانند خانه های یک و دو خانواده است. روش GRM قیمت فروش یک ملک را به درآمد اجاره ای مورد انتظار خود مربوط می کند. (برای خواندن مرتبط، نگاه کنید به “4 راه برای ارزش املاک و مستغلات اجاره ملک”)
برای املاک مسکونی، درآمد ناخالص ماهانه به طور معمول استفاده می شود؛ برای خواص تجاری و صنعتی، درآمد ناخالص سالانه مورد استفاده قرار می گیرد. روش چند برابر درآمد ناخالص را می توان به صورت زیر محاسبه کرد:
قیمت فروش ÷ درآمد اجاره = درآمد ناخالص چند برابر
داده های اخیر فروش و اجاره از حداقل سه ملک مشابه می تواند برای ایجاد یک GIM دقیق مورد استفاده قرار گیرد. GIM سپس می تواند به اجاره بازار عادلانه تخمینی ملک موضوعی اعمال شود تا ارزش بازار آن تعیین شود که می تواند به صورت زیر محاسبه شود:
درآمد اجاره x GIM = برآورد ارزش بازار
نتیجهٔ نهایی
ارزش گذاری دقیق املاک و مستغلات برای وام دهندگان وام مسکن، سرمایه گذاران، بیمه گذاران و خریداران، و فروشندگان اموال واقعی مهم است. در حالی که ارزیابی ها به طور کلی توسط متخصصان ماهر انجام می شود، هر کسی که در یک معامله واقعی دست داشته باشد می تواند از به دست آوردن درک اساسی از روش های مختلف ارزش گذاری املاک و مستغلات بهره مند شود.