- Temel Değerleme Kavramları
- Değerlendirme Yöntemleri
- Sözün özü
Gayrimenkulün değerini tahmin etmek, finansman, satış listesi, yatırım analizi, emlak sigortası ve vergilendirme dahil olmak üzere çeşitli çabalar için gereklidir. Ancak çoğu insan için, bir gayrimenkulün talep veya satın alma fiyatını belirlemek, gayrimenkul değerlemesinin en yararlı uygulamasıdır. Bu makale, özellikle satışlarla ilgili olarak, gayrimenkul değerlemesinin temel kavram ve yöntemlerine bir giriş sağlayacaktır.
ANAHTAR PAKET SERVISI
- Her mülk konum, lot büyüklüğü, kat planı ve olanaklar gibi benzersiz özelliklere sahip olduğundan gayrimenkule değer vermek zordur.
- Belirli bir bölgedeki arz ve talep gibi genel emlak piyasası kavramları kesinlikle belirli bir mülkün tümünün aşırı değerine oynayacaktır.
- Bununla birlikte, tek tek özellikler, adil bir değer belirlemek için çeşitli yöntemlerden birini kullanarak değerlendirmeye tabi tutulmalıdır.
Antalya Gayrimenkul Değerleme için arayınız.
Gayrimenkul Değerlemesi: Bilmeniz Gerekenler
Temel Değerleme Kavramları
Teknik olarak konuşursak, bir mülkün değeri, mülkün mülkiyetinden kaynaklanan gelecekteki faydaların bugünkü değeri olarak tanımlanır. Hızlı bir şekilde kullanılan birçok tüketim malının aksine, gayrimenkullerin faydaları genellikle uzun bir süre boyunca gerçekleştirilir. Bu nedenle, bir mülkün değerine ilişkin bir tahmin, ekonomik ve sosyal eğilimlerin yanı sıra, dört değer unsurunu etkileyebilecek resmi kontrolleri veya düzenlemeleri ve çevresel koşulları dikkate almalıdır.
- Talep: Arzuyu tatmin etmek için finansal yollarla desteklenen sahip olma arzusu veya ihtiyacı
- Yardımcı Program: Gelecekteki sahiplerinin istek ve ihtiyaçlarını karşılama yeteneği
- Kıtlık: Rakip özelliklerin sınırlı tedariki
- Devredililebilirlik: Mülkiyet haklarının devredilme kolaylığı
Maliyet ve Fiyata Karşı Değer
Değer mutlaka maliyete veya fiyata eşit değildir. Maliyet, örneğin malzemeler veya işçilik gibi gerçek harcamaları ifade eder. Öte yandan fiyat, birinin bir şey için ödediği miktardır. Maliyet ve fiyat değeri etkileyebilirken, değeri belirlemezler. Bir evin satış fiyatı 150.000 $ olabilir, ancak değer önemli ölçüde daha yüksek veya daha düşük olabilir. Örneğin, yeni bir mal sahibi evde hatalı bir temel gibi ciddi bir kusur bulursa, evin değeri fiyattan daha düşük olabilir.
Piyasa Değeri
Değerlendirme, belirli bir tarih itibarıyla belirli bir mülkün değerine ilişkin bir görüş veya tahmindir. Ekspertiz raporları, gayrimenkul işlemleriyle ilgili kararlar alınırken işletmeler, devlet kurumları, bireyler, yatırımcılar ve ipotek şirketleri tarafından kullanılır. Bir değerlendirmenin amacı, bir mülkün piyasa değerini belirlemektir – mülkün rekabetçi ve açık bir pazarda getireceği en olası fiyat tahminidir.
Piyasa fiyatı, mülkün gerçekten sattığı fiyat, her zaman piyasa değerini temsil edemeyebilir. Örneğin, bir satıcı haciz tehdidi nedeniyle baskı altındaysa veya özel bir satış yapılıyorsa, mülk piyasa değerinin altında satılabilir.
Değerlendirme Yöntemleri
Doğru bir değerlendirme, verilerin metodik toplanmasına bağlıdır. Belirli bir mülkle ilgili ayrıntıları ve mülkün bulunduğu ülke, bölge, şehir ve mahalle ile ilgili genel verileri kapsayan belirli veriler toplanır ve bir değere ulaşmak için analiz edilir. Değerlendirmeler, bir özelliğin değerini belirlemek için üç temel yaklaşım kullanır.
Yöntem 1: Satış Karşılaştırma Yaklaşımı
Satış karşılaştırma yaklaşımı genellikle tek aileli evlere ve arazilere değer biçmede kullanılır. Bazen piyasa veri yaklaşımı olarak da adlandırılır, bir mülkün yakın zamanda satılan özelliklerle benzer özelliklere sahip olmasıyla elde edilen bir değer tahminidir. Bu benzer özellikler karşılaştırılabilir olarak adlandırılır ve geçerli bir karşılaştırma sağlamak için her biri olmalıdır:
- Konu özelliğine mümkün olduğunca benzer olun
- Açık ve rekabetçi bir pazarda geçen yıl içinde satıldı
- Tipik piyasa koşullarında satılmıştır
Ekspertiz işleminde en az üç veya dört karşılaştırılabilir kullanılmalıdır. Karşılaştırılabilirleri seçerken göz önünde bulundurulacak en önemli faktörler, bir mülkün piyasa değeri üzerinde muazzam bir etkiye sahip olabilecek boyut, karşılaştırılabilir özellikler ve – belki de en önemlisi – konumdur.
Karşılaştırılabilir Nitelikleri
Hiçbir mülk tam olarak birbirine benzemediğinden, benzer olmayan özellikleri ve aşağıdakiler de dahil olmak üzere değeri etkileyecek diğer faktörleri hesaba katmak için karşılaştırılabilir satış fiyatlarında ayarlamalar yapılacaktır:
- Binaların yaşı ve durumu
- Karşılaştırılabilir bir satışın satış tarihi ile ekspertiz tarihi arasında ekonomik değişiklikler meydana gelirse satış tarihi
- Bir mülkün satıcısının baskı altında olup olmadığı veya bir mülkün akrabalar arasında satılıp satılmadığı gibi satış hüküm ve koşulları (indirimli fiyatla)
- Konum, benzer mülkler fiyat olarak mahalleden mahalleye farklılık gösterebileceğinden
- Lot büyüklüğü, peyzaj, inşaat türü ve kalitesi, oda sayısı ve tipi, metrekare yaşam alanı, parke zeminler, garaj, mutfak yükseltmeleri, şömine, havuz, merkezi hava vb.
Konu mülkün piyasa değeri tahmini, karşılaştırılabilirlerin düzeltilmiş satış fiyatlarının oluşturduğu aralıkta yer alacaktır. Karşılaştırılabilirlerin satış fiyatlarında yapılan bazı ayarlamalar diğerlerinden daha öznel olacağından, ağırlıklı olarak en az ayarlamaya sahip karşılaştırılabilirlere verilir.
Yöntem 2: Maliyet Yaklaşımı : Yazının devamı en altta instagram sayfasının sonundadır.
https://www.instagram.com/canseverkurumsal.com.tr/
Yöntem 2: Maliyet Yaklaşımı :
Maliyet yaklaşımı, bir veya daha fazla bina tarafından iyileştirilmiş mülklerin değerini tahmin etmek için kullanılabilir. Bu yöntem, amortisman dikkate alınarak binalar ve arazi için ayrı değer tahminleri içerir. Tahminler, tüm geliştirilmiş özelliğin değerini hesaplamak için birlikte eklenir. Maliyet yaklaşımı, makul bir alıcının mevcut bir gelişmiş mülk için karşılaştırılabilir bir lot satın alma ve karşılaştırılabilir bir bina inşa etme fiyatından daha fazla ödeme yapmayacağını varsayıyor. Bu yaklaşım, değer biçilmekte olan mülk sık satılmayan ve gelir elde etmeyen bir tür olduğunda yararlıdır. Buna örnek olarak okullar, kiliseler, hastaneler ve devlet binaları verilebilir.
Bina maliyetleri, yakın zamanda inşa edilen bir benzer binanın metrekare başına maliyetinin konu binadaki metrekare sayısıyla çarpıldığı metrekare yöntemi de dahil olmak üzere çeşitli şekillerde tahmin edilebilir; maliyetlerin, işçilik ve malzemeler de dahil olmak üzere bireysel yapı bileşenlerinin ölçü birimi başına inşaat maliyetine göre tahmin edildiği yerinde birim yöntem; ve malzemelerin mevcut fiyatı ve ilgili kurulum maliyetleri ile birlikte, konu binanın değiştirilmesi için ihtiyaç duyulacak ham madde miktarlarını tahmin eden miktar-anket yöntemi.
Amortisman
Değerlendirme amacıyla amortisman, bir iyileştirmenin gayrimenkul değerini olumsuz etkileyen ve dikkate alan herhangi bir koşulu ifade eder:
- Boyama ve çatı değişimi gibi tedavi edilebilir bozulmalar ve yapısal sorunlar gibi tedavi edilemeyen bozulmalar da dahil olmak üzere fiziksel bozulma
- Fonksiyonel eskime, eski cihazlar, tarihli görünümlü armatürler veya dört yatak odalı evler gibi mülk sahipleri tarafından artık arzu edilen fiziksel veya tasarım özelliklerini ifade eder, ancak sadece bir banyo
- Gürültülü bir havaalanına yakın olmak veya fabrikayı kirletmek gibi mülkün dışında kalan faktörlerin neden olduğu ekonomik eskime.
metodoloji
- Arazi amorti edilemediğinden satış karşılaştırma yaklaşımını kullanarak arazinin değerini boş ve en yüksek ve en iyi kullanımına sunulabilecekmiş gibi tahmin edin.
- Binaları ve saha iyileştirmelerini oluşturmanın geçerli maliyetini tahmin edin.
- Bozulma, fonksiyonel eskime veya ekonomik eskimeden kaynaklanan iyileştirmelerin amortisman miktarını tahmin edin.
- Amortismanı tahmini inşaat maliyetlerinden düş.
- Toplam mülk değerini belirlemek için arazinin tahmini değerini, binaların amorti edilen maliyetine ve saha iyileştirmelerine ekleyin.
Yöntem 3: Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı
Genellikle basitçe gelir yaklaşımı olarak adlandırılan bu yöntem, bir yatırımcının ihtiyaç ettiği getiri oranı ile bir mülkün ürettiği net gelir arasındaki ilişkiye dayanır. Apartman kompleksleri, ofis binaları ve alışveriş merkezleri gibi gelir üreten mülklerin değerini tahmin etmek için kullanılır. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımını kullanan değerlendirmeler, konu mülkün gelecekteki geliri elde etmesi beklenebilirken ve giderleri öngörülebilir ve istikrarlı olduğunda oldukça basit olabilir.
Doğrudan Büyük Harfe Yatır
Eksperler, doğrudan büyük harfe değerleme yaklaşımını kullanırken aşağıdaki adımları gerçekleştirir:
- Yıllık potansiyel brüt geliri tahmin edin.
- Etkin brüt geliri belirlemek için boş kontenjan ve kira tahsilat kayıplarını dikkate alın.
- Yıllık net faaliyet gelirini hesaplamak için yıllık işletme giderlerini düş .
- Tipik bir yatırımcının belirli bir mülk türü ve sınıfı tarafından üretilen gelir için ödeyeceği fiyatı tahmin edin. Bu, iade oranını veya büyük harfe dönüş oranını tahmin ederek gerçekleştirilir.
- Mülkün değerinin tahminini oluşturmak için mülkün yıllık net faaliyet gelirine büyük harf oranını uygulayın.
Brüt Gelir Çarpanları
Brüt gelir çarpanı (GIM) yöntemi, genellikle gelir mülkü olarak satın alınmayan ancak bir ve iki aileli evler gibi kiralanabilen diğer mülkleri değerlendirmeye almak için kullanılabilir. GRM yöntemi, bir mülkün satış fiyatını beklenen kira geliriyle ilişkilendirır. (İlgili okuma için, bkz. “4 Gayrimenkul Kiralama Mülküne Değer Vermenin Yolları”)
Konut mülkleri için gayri safi aylık gelir genellikle kullanılır; ticari ve endüstriyel mülkler için brüt yıllık gelir kullanılacaktır. Brüt gelir çarpanı yöntemi aşağıdaki gibi hesaplanabilir:
Kira Geliri ÷ Satış Fiyatı = Brüt Gelir Çarpanı
En az üç benzer mülkten alınan son satış ve kiralama verileri, doğru bir GIM oluşturmak için kullanılabilir. Gim daha sonra aşağıdaki gibi hesaplanabilmektedir piyasa değerini belirlemek için konu mülkiyet tahmini adil piyasa kiralama uygulanabilir:
Kira Geliri x GIM = Tahmini Piyasa Değeri
Sözün özü
Doğru gayrimenkul değerlemesi ipotek kredi verenler, yatırımcılar, sigortacılar ve alıcılar ve gayrimenkul satıcıları için önemlidir. Değerlemeler genellikle yetenekli profesyoneller tarafından gerçekleştirilirken, gerçek bir işlemde yer alan herkes, farklı gayrimenkul değerleme yöntemlerinin temel bir anlayışını kazanmanın faydasını sağlayabilir.