Kentsel dönüşümün amaçları ve koşulları nelerdir?
Bu sorular son yıllarda Türkiye’nin en çok merak edilen ve araştırılan soruları arasında yer alıyor. Konunun kamu, özel sektör ve vatandaş düzeyinde farklı pratik yansımalarının olması bu soruların yanıtlanmasını daha da önemli kılmaktadır. Öte yandan kentsel dönüşümün mevcut pratik uygulamaların ötesine geçen potansiyel sonuçları vardır. Bu potansiyel şehirlerimizin geleceğin akıllı şehirlerine dönüşmesi açısından çok önemli.
Cansever Kurumsal Hizmetler A.Ş. olarak Antalya ‘nın kentsel dönüşümünde ki bu potansiyelin öneminden yola çıkarak stratejik bir gelecek projeksiyonu çerçevesinde kentsel dönüşümün ana unsurlarını ele almak istedik.
Dünyanın Sıfır Noktası
İstanbul Sultanahmet Meydanı’nın tam karşısında, yol kenarında dikilmiş bir sütun var. Ne olduğunu bilenler dışında çoğu insanın gözden kaçırdığı 4. yüzyıldan kalma bu sütunun adı “Milyon Taşı”dır.
1884 yılında başlangıç meridyeninin konumu Greenwich olarak değiştirilene kadar Milyon Taşı “Dünyanın Sıfır Noktası” olarak kabul ediliyordu. Yani İstanbul’da yaşayanlar yüzyıllar boyunca deyim yerindeyse “dünyanın merkezinde” ikamet ediyorlardı.
Bugün neredeyse herkes için dünyanın merkezinin adresi evidir. Çalışma koşulları, ulaşım, yaşam koşulları gibi faktörler göz önüne alındığında bu kadar ben odaklı bir algının olması şaşırtıcı değil.
Ancak bu sonucun kontrolsüz büyüme, hızlı kentleşme ve göçün neden olduğu plansız yapılaşma ile elde edildiği göz önüne alınırsa, bunlara olası felaketler de eklendiğinde ne yazık ki pek çok insanın kentleşmeye devam etmesinin çok sürdürülebilir olacağını söyleyemeyiz. Dünyanın sıfır noktası olarak algıladıkları evlerinde yaşıyorlar. Üstelik bu durum sadece İstanbul için değil, nüfus hareketliliği ve yerleşim düzeni çeşitli nedenlerle hayatın doğal akışının dışında kalan Antalya, İzmir , Ankara , Muğla , Isparta , Burdur vb sayamadığımız tüm yoğun nüfuslu illerimiz için geçerli.
İstanbul, Antalya, İzmir , Ankara , Muğla , Isparta , Burdur vb. kentsel dönüşüm ihtiyacınız varsa
Asbest Söküm Uzmanı İbrahim Cansever ile iletişim kurabilirsiniz.
Antalya gibi yoğun olan yerleşim yerlerinde afet riski taşıyan alanlar ve bu alanlarda zamanla büyüyen kentte kalan yapılar, gecekondu mahalleleri, sanayi alanları, tarım alanları izole bir yaklaşımla değil; her şehrin değişen ve gelişen dinamikleri çerçevesinde bir bütün olarak ele alınmalıdır. Tarihi ve kültürel dokuyu koruyarak ekonomik değeri artıracak bir kentsel tasarım ve yenileme ancak bu şekilde gerçekleştirilebilir.
Bu noktada Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Coğrafi Bilgi Sistemleri Genel Müdürlüğü tarafından Ağustos 2021’de yayınlanan bir çalışmayı vurgulamak gerekir. “Akıllı Şehir Yönetimi Uygulama Yönlendirme Rehberi” başlıklı bu çalışmada; yerel yönetim birimlerinin akıllı şehir vizyonuyla birlikte kentsel dönüşüm yol haritalarını da incelemesi gerektiğini belirtti. Bunun uygulamayı kolaylaştıracağı ve dünya çapında öncü bir yaklaşım olacağına da dikkat çekildi.
Akıllı şehir modeli en genel anlamıyla ulaşım, enerji, su, atık yönetimi, eğitim, sağlık gibi tüm operasyonel hizmetlerin bilgi ve iletişim sistemlerinin desteğiyle optimize edilmesini amaçlamaktadır. Akıllı çözümlerle kaynakların etkin ve verimli kullanılmasıyla ekonomik kalkınmanın sağlanması ve yaşam kalitesinin artırılması amaçlanıyor. Bu açıdan bakıldığında Başta turizm şehirlerimiz İstanbul, İzmir, Antalya ve Muğla ‘da kentsel dönüşüm ve akıllı şehir hedeflerinin uygun yöntemlerle birbirine entegre edilmesi kritik bir noktadadır.
Ayrı bir yazı konusu olan “Akıllı Şehir Uygulamaları”na giden yolda Nesnelerin İnterneti’nden (IoT) yenilenebilir enerjiye kadar yenilikçi teknolojik gelişmelerin ve çözümlerin kilit rol oynadığını söyleyebiliriz.
Yani İstanbul, Antalya, İzmir , Ankara , Muğla , Isparta , Burdur vb. kentlerde , kentsel dönüşüm kapsamında geçmişi temsil eden, riskli, ekonomik ömrünü tamamlamış yapılara vurulan her balyoz, bizi geleceğin kentlerine taşıyor. Mevcut pratik adımların gelecek perspektifleriyle dikkate alınmasını gerektiren şey budur.
Çağımızın koşullarında bir organizmaya benzetilebilecek olan dünyanın merkezinin kentin tamamında aranması gerektiği anlaşıldığında tüm paydaşların katılımının mümkün olduğu sürdürülebilir bir kent modelinin ilk ayağı gelecekte tıpkı yüzyıllardır var olan ve ayakta kalan Milyon Taşı gibi dikilecek.
Kentsel Dönüşüm Nedir?
Yukarıda kentsel dönüşümü sürdürülebilirlik, akıllı şehirler, yenilenebilir enerji gibi hedeflerle stratejik bir gelecek projeksiyonu olarak tanımlamanın ne kadar önemli olduğunu vurgulamıştık. Başka bir deyişle, ancak bu şekilde ulusal ve yerel düzeydeki kentsel dönüşüm strateji belgeleri doğrultusunda uygulamada atılan adımlar anlam kazanacak ve hedefe ulaşmayı mümkün kılacaktır.
Bu amaç, kamuoyunda Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un birinci maddesinde şöyle belirtiliyor;
“…afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışında riskli yapıların bulunduğu parsel ve arazilerde bilim ve sanatın norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam ortamları oluşturmak amacıyla iyileştirme, tasfiye ve yenileme çalışmaları…” olarak dile getiriliyor.
6306 sayılı Kanun incelendiğinde kentsel dönüşümün bir binanın yıkılıp yeniden yapılmasından ziyade daha detaylı ve karmaşık süreçleri içerdiği görülmektedir. Kentsel dönüşüme ilişkin tüm bu yasal düzenlemeler, ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma tehlikesiyle karşı karşıya olan bir binanın ve kentin olası afetler açısından riskli alanlar olarak belirlenen bölümlerinin kentsel dönüşüme tabi tutulacağı sistemli ve planlı bir kamusal faaliyeti hedeflemektedir. bir proje kapsamında yeniden değerlendirildi. Ayrıca kentsel dokunun zamanla eskiyen ve bozulan kısımları da imar planlama faaliyetlerinin ana hedefleri kapsamında gözden geçirilmektedir.
Kanunda “iyileştirme, tasfiye ve yenileme” olarak tanımlanan faaliyetlerin iki temel kriteri vardır; olası can ve mal kayıplarını en aza indirerek şehri bilimsel ve estetik değerler ışığında dönüştürmektir. Bu iki kriter ve tüm yasal prosedür ve ilkeler, kentsel dönüşümün uygulamada ne anlama geldiğini açıkça ifade etmektedir. Yani tek bir binanın yıkılıp yeniden yapılmasından, yeni tasarlanıp inşa edilen toplu yerleşimlere kadar kentsel dönüşümün ne olduğunun cevabı bu iki kriterde gizlidir.
Kentsel Dönüşüme Göre Riskli Binalar ve Riskli Alanlar Nelerdir?
Ülkenin ve bireysel bireylerin geleceğini aynı anda ve bu ölçüde etkileyen bir konuda, özellikle kentsel dönüşümü gerektiren “riskli bina” ve “riskli alan” tanımlarında toplumsal bilincin açıklığı büyük önem taşıyor. .
Bu noktada cevaplanması gereken ilk soru ne olduklarından ziyade ne olmadıklarıdır çünkü günlük dilde yaygın olarak kullanılan riskli bina tanımları kentsel dönüşüm uygulamalarında İstanbul , Antalya ,İzmir, Isparta , Burdur, Muğla vb. illerimizde kafa karıştırıcı olabilmektedir.
Yukarıda sayılanlara örnek vermek gerekirse kentsel dönüşümle ilgili olarak sıklıkla karşılaşılan “çürük” kelimesi. Bu tanım, bükülme, belirgin çökme veya içinde yaşamayı tehlikeli hale getiren çatlaklar bulunan binalar için açıklayıcı görünebilir. Ancak aynı zamanda tüm riskli yapıların çıplak gözle algılanabileceği yanılsamasını da yaratır.
Bu durum, dış cephe kaplaması yenilenen veya girişleri gösterişli taşlarla döşenen bölgelerdeki binaların sağlam sayılmasına neden oluyor. Ancak görsellik yanılsamasının İstanbul , Antalya ,İzmir, Isparta , Burdur, Muğla vb. illerimizde kentsel dönüşümün bilimsel ve hukuki boyutları üzerinde hiçbir yetkisi yoktur.
Bir binanın riskli olup olmadığı ancak bilimsel testler sonucunda elde edilen teknik verilerle anlaşılabilir. Yani bir binanın riskli olup olmadığını anlamak için bilimsel veriler yeterlidir, başka yoruma gerek yoktur.
6306 sayılı Kanun aynı zamanda riskli yapıyı da içermektedir;
“Riskli alan içinde veya dışında, ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar görme riski bulunan, bilimsel ve teknik verilere dayanılarak belirlenen yapıdır.”
Bölgedeki zeminin yapısı, beton numune testleri, kullanılan demirin çapı, sayısı ve aralıkları, kolon ve kirişlerin özellikleri gibi veriler “bilimsel ve teknik veriler” arasında sayılabilir.
Kanunda da belirtildiği gibi bu testler sonucunda riskli alanda olmayan yapılar için riskli yapı belirlenebilmektedir.
Kentin belirli bir bölgesinin “zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına neden olma riski taşıyan” bölge olarak belirlenmesi, o bölgenin kanununa göre iki bilimsel rapora dayanmaktadır. şehir. Uygulama Yönetmeliği, riski açıklayan teknik raporun yanı sıra, riskin zemin yapısı ile ilgili olması halinde jeolojik etüt raporunu da zorunlu kılmaktadır.
Bu raporlara ve gerekli diğer belgelere dayanarak riskli alan olarak ilan edilen alanlarda her bina için ayrı ayrı risk değerlendirmesi yapılmasına gerek yoktur. Bu durum, kentsel dönüşümde özellikle bitişik yerleşimlerin yaygın olduğu bölgelerde ada bazlı uygulamaların projelendirilmesinde kritik öneme sahiptir.
Ancak riskli bir alanda risksiz olduğu tespit edilen bir yapının dışarıda bırakılması mümkündür. Ancak projenin bütünlüğü açısından, gerekirse risksiz bina, maliklerle yapılan anlaşmalar gereği yıkılarak; İstanbul , Antalya ,İzmir, Isparta , Burdur, Muğla vb. illerimizde kentsel dönüşüme dahil edilebilir. Oldukça farklı özellikler taşıması muhtemel bu tür örnekler için de olaya özel hukuki çözümlerin geliştirilmesi gerekmektedir.
Riskli Binalara İlişkin Tespit, Onay ve İtiraz Süreçleri Nelerdir?
6306 sayılı Kanun uyarınca risk değerlendirmesi araştırması için bina maliklerinden birinin veya yasal temsilcilerinden birinin başvurusu yeterlidir. Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde belirtilen usul ve esaslara göre yürütülecek süreçte gerekli testler Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslı kurum ve kuruluşlar tarafından yapılmakta olup, masraflar başvuru sahipleri tarafından karşılanmaktadır. .
Diyelim ki yapılan testler sonucunda binanın riskli olduğu tespit edildi. Bu durumda riskli bina tespit raporu ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne gönderilir. Müdürlük, incelediği raporda herhangi bir eksiklik görmediği takdirde ilgili tapu müdürlüğüne şerh koyar. Tapuya girilen binaya ilişkin riskli imar şerhi ile birlikte maliklerin dikkatle takip etmesi gereken bir süreç başlıyor.
Riskli yapı tespiti, 7201 sayılı Tebligat Kanunu ile binada bulunan tüm gerçek ve şahsi hak sahiplerine bildirilir. Maliklerden herhangi birinin, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde tespite itiraz etme hakkı vardır. İtiraz edilmediği takdirde kanunla yetkilendirilen mahalli idarenin izin verdiği süre içerisinde binanın yıkılması gerekir.
Teknik kurul, maliklerin veya yasal temsilcilerinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne yaptığı itirazları değerlendirir. Komitenin riskli yapı tespit raporunu inceleyerek itirazı teknik gerekçelerini içeren bir kararla reddetmesi halinde rapor kesinleşir.
Başka bir malikin yapacağı yeni itiraz geçerli olmayacağından kentsel dönüşüm süreci yeniden inceleme yapılmaksızın devam ediyor. Öte yandan kiracıların riskli yapı tespitini talep etme veya itiraz etme hakları bulunmamaktadır.
Bakanlık ayrıca binanın riskli olup olmadığının tespitini maliklerden veya ilgili belediyeden isteyebilir. Belirlemenin süresi içinde yapılmaması durumunda ilgili Bakanlık veya İdare tarafından yapılır. Yıkım kararı malik ve kiracılara tebliğ edilir. Hem ilk bildirimde hem de itiraz sonrasında yıkım için gereken minimum süre 60 gündür.
Riskli binaların satışının önünde herhangi bir hukuki engel bulunmamakla birlikte, tapu kütüğünde riskli bina şerhi bulunması ekspertiz değerinin düşük olmasına neden olacaktır. Bu açıdan kentsel dönüşüm sürecinin satılık olarak tamamlanması maliklerin lehinedir.
Uygulama Yönetmeliği Ek-2’de yer alan Riskli Binaların Tespitine İlişkin Esaslara göre;
“…Terkedilme veya başka bir sebeple yapısal bütünlüğü statik olarak bozulan binalar riskli yapı tespitine konu olamaz.“
Riskli Bir Bina İçin Yıkım Dışında Bir Seçenek Var mı?
Risk altında olduğu tespit edilen bir bina için de güçlendirme yapılabilir. Bu konuda önemli hususlar 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde belirtilmiştir.
Öncelikle yenilemenin teknik olarak mümkün olduğunun kanıtlanması gerekir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca, maliklerin 4/5’ini kapsayan çoğunluk kararı ile hazırlanan güçlendirme projesi için İmar Mevzuatı uyarınca ruhsat alınması gerekmektedir. Verilen süre içerisinde güçlendirme tamamlandıktan sonra tapudaki riskli yapı şerhinin kaldırılması için başvuru yapılır.
Güçlendirme kararı verirken binanın ekonomik ömrünün dikkate alınmasında fayda vardır. Bu seçenek günü kurtarmak için işe yarasa da, güçlendirmeye rağmen zamanla binada başka sorunların ortaya çıkması muhtemeldir. Bu nedenle güçlendirme maliyetinin yeniden inşa maliyetine oranının en fazla %40 eşiğinde olması önerilmektedir.
Malikler, güçlendirme seçeneğini değerlendirmezlerse kendilerine verilen 60 gün içerisinde binanın yıkımını gerçekleştirmek zorundalar. Bu süre içerisinde binanın yıkılmaması halinde 30 gün daha süre verilecek.
Diyelim ki yıkım bir daha yapılmadı. Bu durumda kentsel dönüşüm sürecinin sürdürülmesi amacıyla Uygulama Yönetmeliği uyarınca harekete geçilerek yetkili makamlarca insan ve malların tahliye edilmesinin ardından riskli bina yıkılmaktadır. Bina sahipleri yıkım masraflarını ödemek zorundadır.
Riskli Binanın Yıkılmasından Sonra Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İlerler?
Yıkımdan sonra, binanın yeniden inşa süreciyle ilgili olarak mal sahipleri tarafından bir karar verilmesi gerekmektedir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın internet sitesinde lisanslı müteahhit firmaların listesi bulunmaktadır.
Binanın, istekliler arasından kime ve hangi şartlarda yeniden inşa edileceği, yıkımdan sonraki 30 gün içinde yapılması gereken malikler toplantısı sonucunda “Bina Ortak Karar Protokolü” ile belirleniyor. Karar için gerekli çoğunluk 2/3’tür. Riskli binanın yıkılması nedeniyle söz konusu taşınmaz artık arsa olarak değerlendirilecek ve maliklerin arsa payı oranı oy ağırlıklarını belirliyor.
Binanın yeniden inşası ve yüklenici firma dışında alınabilecek diğer kararlar da bu toplantıda söz konusu olabilir. Yıkılan binanın bulunduğu parselin bitişik parsellerle birleştirilmesine veya ayrı parsellere bölünmesine ve imar adası bazlı kentsel dönüşüm projelerine dahil edilmesi için gerekli anlaşmalara 2/3 çoğunlukla karar verilebilir.
Toplantı kararlarına katılmayan maliklere, Bina Ortak Karar Protokolü uyarınca yapılan sözleşme şartlarını içeren bir bildirim gönderilir. Bu maliklerin 15 gün içerisinde protokol ve sözleşmeyi imzalamaması halinde hisseleri, gayrimenkulün diğer paydaşlarına açık artırma yoluyla satışa sunuluyor.
Değeri Sermaye Piyasası Kurulu’na (SPK) bağlı lisanslı değerleme kuruluşlarınca belirlenen ve rayiç değerden az olmayacak şekilde belirlenen paylar için diğer paydaşlardan talep gelmemesi halinde, paylar Bakanlık veya İdare tarafından tescil ettirilir. Maliklerin oybirliğiyle mutabakata varamaması halinde 2/3 çoğunlukla karar verilen kentsel dönüşüm projesinin uygulamasına ancak satış veya kamulaştırma sonrasında başlanabilir.
Malikler almaları gereken kararı Bina Ortak Karar Protokolü ile 30 gün içinde 2/3 çoğunlukla sonuçlandıramazlarsa Bakanlık veya İdare, taşınmazın derhal kamulaştırılmasına gider.
İlgili Makale: 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Payların Satışı.
Türkiye’de Kentsel Dönüşüm ve Gayrimenkul Hukuku
Gayrimenkul Türkiye’nin en dinamik sektörlerinden biridir. Kapsamı itibariyle istisnasız her kesimden insanı ilgilendirmektedir. Büyük yatırımlardan en basit kira sözleşmelerine kadar hem süreçler hem de taraflar çok ve çeşitlidir.
Bu durum farklı düzeylerde çatışmalara neden olmakta ve oldukça verimli çözüm ortaklıkları ve işbirlikleri ortaya çıkmaktadır. Üstelik bu ilişkiler ve çelişkiler gerçek kişiler, özel şirketler, kamu kurumları gibi farklı iradeler arasında da yaşanabilmektedir.
Bütün bunlar Türkiye’de Gayrimenkul Hukukunun ihtiyaçlar doğrultusunda detaylandırılması ve gerektiğinde güncellenmesinin nedenleridir. Konunun farklı hukuk dallarını ilgilendiren özel hallere kadar uzanabileceğini dikkate alalım. Gayrimenkul alanında hukuki danışmanlığın ne kadar hayati olduğunu anlayabiliriz.
Gayrimenkul Hukuku kapsamında değerlendirebileceğimiz kentsel dönüşümün ana unsurları projelerle detaylandırıldığında özel çözümler gerektirdiği görülecektir. Ayrıca kentsel dönüşümü şekillendiren 30’dan fazla farklı yasa, yönetmelik, sözleşme, dilekçe, itiraz, taahhüt ve raporla ilişkilendirilen 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun da bu düşünceyi desteklemektedir.
Facebook sayfamız için tıklayınız…
Antalya Asbest Raporu – Bitcoin Robotları -Cansever Kurumsal Hizmetler A.Ş.